Home Page | Offerte Speciali | Contatti | Compra-Vendita-Affiti Immobili | Приобрести дом в Италии

Agenzia immobiliare a Forte dei Marmi

Как купить недвижимость в Италии.

Всю предварительную информацию и первичные переговоры клиент может провести в представительстве итальянской компании в Агентстве Недвижимости "immobiliare il sole" te. +39 392 82 02 899 mail info@immobiliareilsole.it.

Для москвичей и иногородних клиентов возможны разные формы контактов - по телефону, e-mail и пр.
На этом этапе клиенту будут продемонстрированы имеющиеся варианты объектов недвижимости или подобраны новые. Будут разъяснены все юридические аспекты покупки недвижимости в Италии и согласованы сроки его визита в Италию для просмотра недвижимости.
Далее клиент приезжает в Италию для просмотра недвижимости за свой счет (авиабилеты, отель и пр), т.е по туристической визе. Русскоговорящий менеджер итальянской компании встречается и клиентом и организует просмотр объектов недвижимости.

Покупка недвижимости в Италии иностранцами (нерезидентами)

Если Покупатель хочет ускорить процесс, то необходимо заранее побеспокоиться об открытии персонального расчетного счета в итальянском банке или другом европейском банке. Дело в том, что все платежи при покупке недвижимости производятся только в безналичной форме через банковские расчетные счета.

Процедура покупки включает в себя три стадии:

1. Предложение о покупке (Proposta di acquisto): после принятия решения покупателем о покупке недвижимости, итальянское агентство составляет документ, в котором прописываются параметры, местоположение и цена выбранной недвижимости, а также условия и время оплаты. Для подтверждения серьезности своего намерения покупатель должен предоставить чек с суммой задатка, которая составляет обычно 5%-10% от заявленной стоимости недвижимости. Чек выписывается на имя владельца недвижимости (Продавца). Деньги пока еще не переводятся на счет продавца. Чек является подтверждением намерений. Агентство предлагает на рассмотрение продавца предложение о покупке с приложенным чеком. Если предложение устраивает продавца, он подписывает его. В этом случае агентство передает продавцу чек.
В случае, если продавец просит изменения предложения (цена, способ оплаты, сроки и т.д.), покупатель может или принять условия продавца или нет. В случае непринятия, ему возвращается чек. Если же продавец согласен, а покупатель передумает покупать недвижимость, деньги ему не возвращаются.

2. Предварительный контракт (Preliminare di vendita): обычно через несколько дней после принятия Предложения о покупке заключается предварительный контракт о покупке. При этом покупатель уплачивает продавцу около 10-20% от стоимости продажи. Также оплачиваются услуги агентства. С этого момента за клиентом закрепляется исключительное право на покупку этого объекта недвижимости и объект снимается с продажи. Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 30-45 дней. За этот период времени клиент переводит (аккумулирует) оставшуюся часть суммы и сумму дополнительных расходов на оформление недвижимости в собственность (налоги) на свой персональный счет в итальянском банке. Для большей безопасности в случае, если одна из сторон того потребует, предварительный контракт может быть подписан в присутствии Нотариуса (стоимость услуги Нотариуса по предварительному контракту - 1000 €, эту сумму оплачивает запросившая сторона).

3. Заключительный контракт (Contratto notarile di compravendita): после времени необходимого для оценки и подготовки документов (обычно 30-45 дней) стороны с участием агентства встречаются у Нотариуса для подписания Акта о покупке (Atto notarile di compravendita), который передает право владения имуществом от продавца к покупателю. Покупатель оплачивает оставшуюся сумму продавцу. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса по перезаписи имущества в Регистре. После подписания акта у нотариуса, покупатель получает ключи, копию акта, заверенную нотариусом, после чего акт проходит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. Обычно на это уходит до 45 дней без участия покупателя. После регистрации акта, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.

Налоги и платежи

Агентство:
размер комиссионных должен быть согласован с агентством заранее в виде определенного процента от цены продажи. Оговаривается также предоставление переводчика и автомобиля для просмотра имущества. Обычно размер комиссионных итальянского агентства составляет 5% от цены продажи недвижимости + НДС (20% от суммы комиссии). Комиссионные уплачиваются агентству при подписании предварительного контракта продажи. При рекламе итальянской недвижимости в СМИ размер комиссионных не включается в ЦЕНУ продажи, т.е. комиссионные всегда обговариваются с агентством, которое будет вести Вашу сделку по покупке недвижимости в Италии.

Нотариус:
Заключительный контракт (Contratto notarile di compravendita) обязательно подписывается в присутствии Нотариуса, стоимость услуг Нотариуса зависит от сложности акта и стоимости недвижимости (чем выше стоимость, тем меньше %). В среднем, стоимость услуг Нотариуса составляет не больше 3% (1.5 % - услуги + 1.5% регистрация в Регистре собственников).
Нотариальный акт заключается в присутствии переводчика, который зачитывает покупателю перевод акта подготовленного нотариусом и гарантирует, что клиент понял содержание.

Налоговые платежи при оформлении жилой недвижимости в собственность

В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается у строительной компании (первичный рынок новостроек) покупатель уплачивает :

1. НДС = 10% от цены продажи
2. фиксированный ипотечный налог 168€ (за перезапись имущества в Регистре)
3. фиксированный кадастровый налог168€
4. гербовый сбор 168€
Итого: 10% от цены продажи + 500 €

В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается со вторичного рынка покупатель уплачивает:

1. гербовый сбор - 7%
2. перезапись имущества в Регистре собственников - 2%
3. кадастровый налог - 1%
Итого: 10% от регистрационной стоимости недвижимости

Всего дополнительных платежей на оформление недвижимости в собственность для любого из вариантов покупки (с первичного или вторичного рынка) с учетом услуг нотариуса: 12-13% от стоимости + комиссия агентства недвижимости.

Каждый год:

Должен быть уплачен муниципальный налог на имущество I.C.I. (Imposta Comunale sugli Immobili) соответствующий 0,7% кадастровой стоимости имущества.

В случае если имущество сдается в аренду уплачивается налог IRPEF, равный 30% годового дохода от аренды.

Стоимость услуг по содержанию дома, виллы, квартиры зависит от региона,
например, в Калабрии платятся круглый год (вне зависимости живет кто-нибудь в доме или нет):
а). электричество - 15 евро/месяц (если никто не живет),
15 евро/месяц + расход по счетчику (если живут в доме);
б). вода - 187 евро/год;
с). мусор -103 евро в год

Налоговые платежи при оформлении коммерческой недвижимости в собственность

Процедура оформления коммерческой недвижимости в собственность похожа на оформление жилой недвижимости (см.выше), но есть отличие в размере налогов, которые необходимо уплатить в итальянскую казну при оформлении. Этот разовый налог составляет 25% от цены продажи коммерческой недвижимости, а не от кадастровой стоимости, как в случае с жилой недвижимостью. Но есть возможностью возврата в будущем 20% (НДС) при осуществлении деятельности покупателем.
Например, при гостинично и ресторанной деятельности, Вы обязаны будете добавлять к стоимости работ НДС 20%, который после уплаты Вашими будущими клиентами, не будет перечислятся в бюджет государства, а будет оставаться у Вас, до тех пор пока Вы таким образом не возместите уплаченный Вами при покупке коммерческой недвижимости НДС 20%.

Визовый режим для владельцев недвижимости в Италии.

Для иностранцев, являющихся собственниками недвижимости в Италии, итальянское посольство выдает и пролонгирует каждый год мультивизы шенгенского образца, дающие право владельцу находиться два периода по 3 месяца в каждом полугодии в Италии и других странах шенгена. Чтобы получить постоянную визу (вид на жительство) одной недвижимости не достаточно, а необходимо еще зарегистрировать в Италии собственную фирму. Открыть фирму в Италии достаточно просто, кроме того, нет жестких правил на обязательный прием на работу итальянцев. Т.е. фирма может быть открыта и успешно функционировать (на нулевом балансе) с одним работником, т.е. самим хозяином.
Дополнительную информацию по юридическим вопросам покупки недвижимости и открытии собственного бизнеса в Италии можно получить по телефону или в офисе.

Home Page | offerte Speciali | Contatti | Compra-Vendita-Affiti Immobili